相続した空き家の名義が故人のままなら？2027年3月31日までに確認したい相続登記
相続した空き家の名義が故人のままなら？2027年3月31日までに確認したい相続登記
相続後も空き家の登記名義が亡くなった家族のままになっている、というケースがあります。
固定資産税を納めている、相続人代表者の届出をしている、家族の一人が建物を管理しているという場合でも、それだけで相続登記が完了したことにはなりません。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。法務省は、制度開始前に相続した不動産で未登記のものについても対象となり、原則として2027年3月31日までに対応する必要があると案内しています。ただし、相続を知った時期などによって期限は異なるため、すべての人の期限が一律に同じという意味ではありません。
この記事では、すでに空き家になっている住宅について、名義の確認、期限の考え方、遺産分割がまとまらない場合の制度、専門家へ相談する前に集めたい情報を整理します。
まず、登記簿上の所有者を確認します
家族が「父の家」「母の家」と認識していても、登記簿では祖父母や以前の所有者の名義のままということがあります。土地と建物で名義が異なるケース、共有名義、増築部分が未登記というケースもあります。
最初に確認したいものは次のとおりです。
- 土地・建物の登記事項証明書
- 固定資産税の納税通知書と課税明細書
- 権利証または登記識別情報
- 遺言書の有無
- 遺産分割協議書の有無
- 亡くなった人と相続人の戸籍関係
- 以前の相続手続きが完了しているか
課税明細に名前がある、固定資産税を払っているという事実だけでは、登記名義まで変更されているとは限りません。土地と建物を分けて確認してください。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています
法務省によると、相続により不動産を取得した相続人は、その事実を知り、かつ不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく義務を履行しない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
重要なのは、2024年4月1日より前に始まった相続も対象になることです。制度開始前から相続登記をしていない不動産について、法務省は原則として2027年3月31日までの対応を案内しています。
一方、2024年4月以降に不動産を相続したことを知った場合などは、その日から3年以内という考え方になります。個別の起算日や必要な申請は、事情を整理して法務局または司法書士へ確認してください。
相続人代表者の届出と、相続登記は別です
所有者が亡くなった後、固定資産税の納税通知書を受け取るために、自治体へ相続人代表者を届け出ることがあります。
この届出は、税の書類を受け取る窓口を定める手続きです。不動産の所有者を決め、登記名義を変更する相続登記の代わりにはなりません。
「毎年税金を払っているから名義変更も終わっている」「代表者になった人が自動的に所有者になる」ということではありません。
固定資産税の書類については、空き家の固定資産税の納税通知書は誰に届く？もご確認ください。
遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記を確認します
相続人が多い、連絡が取れない人がいる、遺産分割の話合いがまとまらないなどの理由で、期限内に通常の相続登記を行うことが難しい場合があります。
法務省は、相続登記の申請義務を履行するための簡易な方法として「相続人申告登記」を設けています。自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局へ申し出る制度です。
ただし、相続人申告登記は、不動産を誰が取得するかを確定して登記する手続きではありません。相続した空き家を売却したり、担保に入れたりする場合は、原則として相続登記が必要です。また、遺産分割が成立した後には、その内容に基づく登記の義務もあります。
期限への対応だけで制度を選ばず、その後に売る、残す、解体する、活用するといった予定も伝えて相談してください。
売却・解体・活用を考える前に、名義を整理します
空き家を売却したい、解体したい、賃貸に出したいと考えても、登記名義や相続人が整理されていないと、その後の手続きが進みにくくなります。
例えば、次のような確認が必要になります。
- 売買契約を結ぶ権限が誰にあるか
- 解体や残置物処分について誰の同意が必要か
- 共有者がいる場合の意思確認
- 土地と建物の名義が一致しているか
- 抵当権などの登記が残っていないか
- 過去の相続が未処理になっていないか
家財の片付けを先に進める場合も、相続人の確認や同意を取らずに重要書類・思い出の品まで処分しないようにします。
司法書士へ相談するときに準備したい情報
最初からすべての戸籍や書類を完璧にそろえる必要はありません。分かる範囲で、次の情報をまとめると相談が進みやすくなります。
- 亡くなった人の氏名、死亡日、最後の住所、本籍
- 空き家と土地の所在地
- 相続人と思われる人の氏名と関係
- 遺言書、遺産分割協議書の有無
- 納税通知書、登記事項証明書、権利証の有無
- 相続放棄をした人、検討している人の有無
- 空き家を今後どうしたいか
- 2024年4月以前の相続か、それ以後か
戸籍の収集範囲や必要書類は、相続関係、遺言、遺産分割の状況などによって異なります。自己判断で書類を捨てず、見つかった状態で保管してください。
流山市で相続登記を相談できる選択肢
空き家のこれから相談所の参加事業者である司法書士橋本事務所は、流山市に拠点を置き、不動産の相続・売買・贈与などに伴う登記を案内しています。
相続人、遺言、遺産分割、過去の登記状況によって、必要な手続きや費用は異なります。相談所への参加を理由に依頼を前提とするものではありません。相談内容、対応範囲、必要書類、見積もりを確認し、ほかの選択肢とも比較したうえで、ご自身で依頼先を選んでください。
空き家のこれから相談所で、登記と次の対応を整理します
空き家のこれから相談所では、流山市を中心とした東葛地域の空き家について、登記名義、固定資産税の書類、相続人の状況、家財、管理状態、今後の希望を確認し、必要な対応と進める順番を整理します。
ご本人の同意を確認したうえで情報を共有し、専門家への取次ぎや見積もり取得を支援することもできます。専門的な判断、見積もり、契約、登記申請は各専門家が担当し、利用者と専門家が直接契約します。
まず、電話・公式LINE・お問い合わせフォームから相談日時をご予約ください。実際の相談は、空き家等の現地訪問またはオンラインで行います。
事業者への取次ぎ後も、進捗確認・完了確認を行い、次の解決に向けて伴走します。相談内容と進行状況は「ご相談カルテ」に記録し、継続して確認します。
相談・事業者への取次ぎ・進捗確認・完了確認に、費用はかかりません。
※事業者へ依頼する業務の費用は別途かかります。
まとめ｜期限だけでなく、その後の空き家の予定も一緒に確認します
相続した空き家の名義が故人のままでも、固定資産税を納めていれば相続登記も終わっている、ということにはなりません。
2024年4月1日より前の相続で未登記の不動産にも義務化が適用され、原則として2027年3月31日が一つの期限になります。ただし、相続を知った時期や遺産分割の状況によって期限と必要な対応は異なります。
登記簿、納税通知書、権利証、遺言書などを確認し、相続人と空き家の今後の希望を整理してください。話合いがまとまらない場合も放置せず、相続人申告登記を含め、法務局や司法書士へ早めに相談しましょう。
